Менеджер застройщика кладёт на подоконник передаточный акт и ручку: «Подпишите, замечания оформим потом отдельно». За спиной ещё три семьи в очереди на ключи. Вы подписываете, и трещина в стяжке, продуваемый откос и розетка без напряжения из дефектов застройщика превращаются в ваш будущий спор. Приёмка квартиры занимает пару часов. Эти часы решают, кто будет платить за найденное.

Коротко

  • До подписания передаточного акта вы вправе потребовать акт о несоответствиях и не подписывать передаточный, пока застройщик их не устранит.
  • В 2026 году при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков составляют акт осмотра с участием специалиста. Если специалист подтвердил нарушения, его услуги оплачивает застройщик, если вы не договорились иначе.
  • Качество квартиры сравнивают с договором, проектной документацией и обязательными требованиями. Для отделки от застройщика есть ещё его стандарт.
  • На приёмку нужно выйти в срок из договора, а если его нет, в течение семи рабочих дней после сообщения о готовности.
  • Каждый дефект записывайте с номером, местом и фото. «Замечания потом» в акт не пишите.
  • Не начинайте ремонт, пока дефекты не записаны: за недостатки, появившиеся из-за вашего ремонта, застройщик не отвечает.

Какие права у дольщика на приёмке?

Главное право одно: не подписывать передаточный акт, пока застройщик не исправит недостатки. Закон о долевом строительстве разрешает до подписания потребовать составить акт, в котором указано, чем квартира не соответствует требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до устранения (214-ФЗ, ст. 8, ч. 5).

Требования к качеству закон берёт из трёх мест: условия договора, проектная документация и обязательные требования (ст. 7, ч. 1). Если в договоре есть отделка, её качество подтверждается стандартом застройщика (ст. 7, ч. 1.2). Попросите договор, стандарт и планировку до осмотра: допуски на ровность стен и пола ищут в этих документах.

Есть и обязанность. Застройщик отправляет сообщение о готовности не позднее чем за месяц до срока передачи. Дольщик должен приступить к приёмке в срок из договора, а если срок не указан, в течение семи рабочих дней после получения сообщения (ст. 8, ч. 4). Кто уклоняется от приёмки без законной причины, рискует получить односторонний акт: застройщик вправе его составить через два месяца после срока передачи по договору (ст. 8, ч. 6). Отказ подписывать акт из-за записанных недостатков уклонением не считается.

Что изменилось в правилах приёмки в 2026 году?

Особые правила 2024–2025 годов закончились 31 декабря 2025 года, и на 2026 год правительство оставило из них три пункта (постановление № 2380 в редакции от 30.12.2025, п. 1(1)). Срок передачи конкретной квартиры можно изменить по соглашению сторон. Сообщение о готовности застройщик вправе прислать электронным документом на почту из договора. При существенных нарушениях или разногласиях о перечне недостатков составляют акт осмотра с участием специалиста.

Порядок осмотра со специалистом такой. Специалиста определяют по соглашению с дольщиком. Дату осмотра стороны согласуют в течение пяти рабочих дней после того, как возникли разногласия, и не раньше чем через три рабочих дня после согласования. Не позднее трёх рабочих дней после осмотра дольщик отправляет застройщику акт в произвольной форме: дата, кто осматривал, его квалификация и вывод о нарушениях (п. 1, подп. «л»). Если специалист подтвердил нарушения, расходы на него возмещает застройщик (подп. «м»).

Правило 2024–2025 годов о 60 днях на устранение недостатков в правила 2026 года не вошло. Срок устранения по закону согласуют с застройщиком (214-ФЗ, ст. 7, ч. 6), поэтому запишите его в акт.

Что взять с собой на приёмку?

  • договор долевого участия, планировку из него и сообщение о готовности;
  • правило или длинный уровень, рулетку или лазерный дальномер;
  • фонарик: боковой свет вдоль стены показывает волны, которых не видно при верхнем;
  • тестер для розеток или зарядку для телефона;
  • лист бумаги для проверки вентиляции;
  • телефон с местом под фото и видео, маркер или стикеры для номеров дефектов.

Что проверить: чек-лист из 15 пунктов

Идите по квартире одним маршрутом, от входа по часовой стрелке, и не перескакивайте между комнатами. Так ничего не пропустите, а номера дефектов совпадут с порядком фото.

Стены, пол, потолок

  1. Отклонение стен от вертикали: приложите правило или уровень в нескольких местах каждой стены.
  2. Ровность пола: правило на пол в разных направлениях, просветы измерьте и сфотографируйте с рулеткой.
  3. Трещины на стенах, потолке и в стяжке: снимайте каждую с линейкой рядом.
  4. Углы и примыкания: стык стены и потолка, стены и пола, откосы.

Окна и двери

  1. Стеклопакеты целые, без царапин и без конденсата между стёклами.
  2. Створки открываются и закрываются без усилия, уплотнители на месте, не дует по периметру.
  3. Входная дверь не задевает коробку, замки работают.

Инженерия

  1. Электрика: точки по проекту, в щите автоматы подписаны, в розетках есть напряжение.
  2. Вода: стояки без подтёков, запорные краны закрываются и держат.
  3. Канализация: выводы на месте и заглушены.
  4. Вентиляция: лист бумаги притягивается к решётке при приоткрытом окне.
  5. Отопление: радиаторы закреплены, на соединениях нет следов воды.

Документы

  1. Сверьте фактическую площадь с договором: от разницы по условиям ДДУ может зависеть доплата или возврат.
  2. Все дефекты — в акт с номерами и фото.
  3. Не подписывайте передаточный акт с формулировкой «претензий не имею», если претензии есть.

Как записать дефекты, чтобы с ними не спорили?

У каждого дефекта должны быть номер, место, описание и фото, по которому его найдёт другой человек. «Стена кривая» застройщик оспорит. «Комната 2, стена с окном, у правого откоса отклонение от вертикали, фото 14 с правилом» оспорить труднее.

Акт составьте в двух экземплярах, по одному каждой стороне. Если застройщик предлагает свой бланк, проверьте, что в нём есть все ваши пункты, а не общая строка «мелкие недочёты». Фото и видео сохраните с датой: они понадобятся, если застройщик устранит не всё.

Когда звать на приёмку специалиста?

Если вы не уверены, что отличите допустимое отклонение от дефекта, или если застройщик спорит с вашим перечнем. В 2026 году специалист нужен для акта осмотра при существенных нарушениях или разногласиях, и его расходы при подтверждённых нарушениях возмещает застройщик.

Специалист смотрит квартиру и глазами будущего ремонта. На приёмке мы отмечаем все ошибки, расписываем их и составляем акт, с которым вы идёте к застройщику, чтобы он исправил, а при покупке вторички к продавцу, чтобы он уступил в цене. Акт пригодится и потом: найденное на приёмке сразу попадает в план ремонта, и замер не начинается с нуля.

После приёмки не спешите с ремонтом. Закон освобождает застройщика от ответственности за недостатки, если он докажет, что они появились из-за ремонта, который сделал дольщик или его подрядчик (214-ФЗ, ст. 7, ч. 7). Что делать дальше и в каком порядке, разобрано в статье «Ремонт в новостройке: с чего начать». Если на приёмке нашли перепады пола, пригодится статья про полусухую стяжку, которой выравнивают пол под покрытие.

Чего мы не обещаем

Что застройщик исправит всё найденное. Мы находим дефекты и оформляем акт с фото и измерениями, а требовать исправления будете вы. Если дело идёт к суду, нужен юрист по долевому строительству.

Бесплатной приёмки. Выезд на приёмку платный, стоимость называем при обращении.

Как устроена наша приёмка и что попадает в акт, рассказано на странице «Приёмка квартиры у застройщика в Сочи».

Редакции законов и постановления проверены 27 сентября 2026 года.