Застройщик прислал сообщение о готовности квартиры, бригада свободна с понедельника, и хочется начать сразу после ключей. Через неделю стяжку уже перезалили, стены выровняли, и спорить с застройщиком о кривом поле и трещине у окна больше не о чем: дефекты закрыты вашим ремонтом. Ремонт в новостройке начинается с бумаги, которую подписывают до первого мешка штукатурки.
Коротко
- Первый шаг — приёмка. Все недостатки записывают до подписания передаточного акта, и до их устранения этот акт можно не подписывать.
- Ремонт до приёмки с замечаниями лишает вас аргументов: застройщик не отвечает за недостатки, которые произошли из-за ремонта, сделанного дольщиком или его подрядчиком.
- Гарантия застройщика по закону: на дом не меньше трёх лет, на инженерное оборудование не меньше трёх, на отделку не меньше года.
- Перепланировку согласуют до работ, по проекту. Кухню и санузел нельзя переносить туда, где под ними жилая комната соседей.
- До черновых работ нужен план мебели и техники. От него зависят розетки, выключатели и выводы воды.
- Порядок работ: инженерия, стены и полы, плитка и малярные работы, потолки, мебель.
- Штукатурка и стяжка сохнут естественно, без тепловых пушек.
С чего начать ремонт в новостройке?
С приёмки квартиры у застройщика. По закону о долевом строительстве дольщик до подписания передаточного акта вправе потребовать акт, в котором перечислено, чем квартира не соответствует договору и обязательным требованиям. Передаточный акт при этом можно не подписывать, пока застройщик не устранит недостатки (214-ФЗ, ст. 8, ч. 5).
Сроки на это есть. Застройщик сообщает о готовности не позднее чем за месяц до срока передачи по договору. Приступить к приёмке нужно в срок из договора, а если его там нет, в течение семи рабочих дней после сообщения (ст. 8, ч. 4). В 2026 году действуют и особые правила: при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков составляют акт осмотра с участием специалиста (постановление Правительства № 2380, п. 1(1)). Что проверять и как записывать дефекты, мы разобрали в статье «Как принять квартиру у застройщика».
Почему нельзя начинать ремонт до акта с замечаниями?
Потому что после ремонта вам придётся доказывать, что дефект был до вас. Закон освобождает застройщика от ответственности за недостатки, если он докажет, что они возникли из-за ненадлежащего ремонта, проведённого самим дольщиком или привлечёнными им людьми (214-ФЗ, ст. 7, ч. 7).
Трещина в стяжке, записанная в акт с фото, остаётся вопросом застройщика. Та же трещина, найденная под новым ламинатом, превращается в спор о том, кто её сделал.
Гарантийные сроки при этом никуда не деваются. Гарантия на объект не меньше трёх лет со дня передачи, на технологическое и инженерное оборудование тоже не меньше трёх лет, на отделку от застройщика не меньше одного года (ст. 7, ч. 5, 5.1 и 5.2). Недостатки, найденные в эти сроки, можно предъявить письменно, и застройщик устраняет их в согласованный с вами срок (ст. 7, ч. 6).
Ещё одна бумага, которую стоит прочитать до ремонта, — инструкция по эксплуатации квартиры. Застройщик обязан передать её вместе с квартирой, и в ней указаны сроки службы элементов отделки, инженерных систем и конструкций и правила их использования (ст. 7, ч. 1.1).
Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке?
Да, если вы переносите перегородки с инженерией, объединяете кухню с комнатой или двигаете мокрые зоны. Перепланировку проводят по согласованию с органом местного самоуправления, а к заявлению прикладывают проект перепланировки (ЖК РФ, ст. 26, ч. 1 и 2). Решение принимают не позднее чем через 45 дней после подачи документов (ч. 4), и эти полтора месяца стоит учесть в графике.
Одно ограничение действует независимо от согласования: размещать уборную, ванную и кухню над жилыми комнатами нельзя (постановление Правительства № 47, п. 24). Санузел, который на плане отлично встаёт на место гардеробной, может оказаться над соседской спальней.
Что решить до первых работ?
Где будет стоять мебель и техника. От этого решения зависят все точки, которые потом спрячут в стены: розетки, выключатели, выводы света и воды.
Мебель и розетки решают вместе. Иначе диван встанет на розетку, а шкаф закроет выключатель, и выяснится это в день, когда привезут мебель. На фотографиях готового ремонта такие ошибки не видны, их замечают, когда начинают жить.
Для новостройки без отделки хватит плана расстановки мебели с размерами и плана электрики и сантехники с привязками. Полный дизайн-проект нужен, если вы меняете планировку или хотите, чтобы решения по свету, материалам и мебели были приняты до старта.
Технику выбирают по той же причине. Варочной панели, духовке, стиральной и посудомоечной машине нужны свои линии, вода и слив. Модель можно поменять позже, но электрику нужны её мощность и место.
В каком порядке идут работы в новостройке?
От скрытого к видимому: сначала то, что уйдёт в стены и пол, потом то, что будет на виду.
- Перегородки и инженерия. Черновую электрику можно прокладывать до штукатурки или после неё, в штробах по готовой стене. Точка невозврата для электрики — чистовая отделка: по окрашенной стене новую линию уже не проложить без переделки. Для сантехники такой точкой служит плитка. Как спланировать линии и щиток, разобрано в статье «Разводка электрики в квартире».
- Штукатурка и стяжка. Им нужно высохнуть. Мы не ускоряем сушку тепловыми пушками.
- Гидроизоляция и плитка. Гидроизоляцию санузла проверяем водой до укладки плитки.
- Малярные работы и потолки.
- Чистовые полы, двери, сантехника и свет.
- Мебель, техника, уборка.
Всё, что закрывается следующим слоем, фиксируют до закрытия. Мы снимаем скрытые работы на фото и видео и подписываем на них акт. Через год, когда вы захотите повесить полку, этот ролик покажет, где в стене кабель.
Чего мы не обещаем
Что застройщик устранит всё, что попало в акт. Это его обязанность по закону, а спор, если он возникнет, решаете вы с застройщиком. На приёмке мы находим дефекты и записываем их в акт с фото и измерениями.
Срок и стоимость ремонта до замера. Они зависят от площади, состава работ и перепланировки, и мы фиксируем их в договоре после замера. Материалы закупаем мы по спецификации, которую вы утверждаете, закупка входит в стоимость работ.
Если квартиру уже передали и пора планировать работы, о том, как мы ведём ремонт в новом доме, рассказано на странице «Ремонт квартиры в новостройке в Сочи».
Редакции законов проверены 27 сентября 2026 года.
